如何理解“以人定房”？

摘要

传统地产模式转型过程中，新发展模式指向何方？近期住建部部长提出的“以人定房”或如何理解、海外经济体有怎样的经验？本文梳理，可供参考。

热点思考：房地产新模式：如何理解“以人定房”？

一问：传统地产模式的变化？告别“高周转、高负债、高杠杆”过程中，投资、偿债等出现“阵痛”

2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。2020年8月，住建部、央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制；后续“三道红线”试点启动、并于2021年全面实施，推动上市房企有息负债增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。

同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”下进一步加强。疫情期间，调查失业率两度超6%，可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均为4.2%、低于2017-2019年的8%。居民收入及预期尚在修复状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值。

融资承压和销售低迷，压制地产企业的投资、偿债等活动。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低迷，截至2023年10月，地产投资负增长状态已持续近24个月；房企债券信用风险事件发生频率攀升，中资地产美元债指数由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%。

二问：地产发展新模式或如何推进？支撑地产高增的基本面或已改变，“以人定房”或是后续方向

为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。7月，政治局会议提出适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部等多部门推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化等政策落地；从当前销售数据来看，政策对二手房供需均有提振，对新房销售和拿地的提振或仍需时间。

长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，地产行业亟待寻求新发展模式。2016年以来，新增城镇人口数量明显下滑，2022年为646万人、低于2016年的2600多万人，指向地产供需关系已发生重大变化；且参考其他海外经济体，我国家庭杠杆率提升空间或有限，叠加可支配收入增长放缓、房价收入比提升，或使居民潜在购房能力下降。

“房住不炒”的基调下，“以人定房”或是后续地产发展新方向。近期住建部部长指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理机制；或指向后续一是对人口净增地区、人口大省加大相关政策支持、加快建设保障住房体系，二是满足居民高品质住房需求，对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目或是后续政策支持重点。

三问：海外地产模式有何经验借鉴？完善的保障性住房体系需法律制度、财政政策等多方支持

海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系。德国住房市场以租赁为主,2018年，超半数德国居民通过租赁住房解决居住需求。新加坡住房市场以组屋为主，2022年组屋占新加坡住房市场比例达72%，近九成新加坡居民通过购买组屋解决住房需求。

德国与新加坡保障性住房体系长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度保障和财政支持。德国保障性住房相关法律由金融、税收和租赁等制度共同组成，供给端适当遏制地产行业的投资回报率的同时，建立完备制度有效保障租赁者权益。新加坡则通过《土地征收法》等相关法律，保证较高的国有土地占比、且国有土地由政府直接管理和控制。

财政支持方面，德国以货币住房补贴为主，既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴，也有对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。新加坡则为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴，且由建屋局向组屋购房人发放低息贷款、提升其购房能力。

风险提示

经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。

报告正文

一、 房地产新模式：如何理解“以人定房”？

传统地产模式转型过程中，新发展模式指向何方？近期住建部部长提出的“以人定房”或如何理解、海外经济体有怎样的经验？本文梳理，可供参考。

一问：传统地产模式发生哪些变化？

2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。2020年8月，住建部、央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制，其后“三道红线”试点启动、并于2021年全面实施，推动上市房企有息负债增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。“三道红线”即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。根据房企是否超出“三道红线”标准将其归为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”、有息负债在2019年6月底的基数上不得新增，踩中两条为“橙档”、有息负债增幅不得超过5%，踩中一条为“黄档”、增幅不超10%，三条均没踩中为“绿档”、有息负债增幅不超15%。

同时，疫情对居民收入、就业和相关预期产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”观念下进一步加强。疫情对居民就业及收入水平造成明显冲击，2020年2月、2022年4月城镇调查失业率两度超6%，达6.2%、6.1%，城镇居民可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均增速为4.2%、较2017-2019年的8%明显下降，居民就业、收入预期指数亦处低位。就业、收入及预期尚在修复的状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值，而住宅价格指数随后下滑或进一步阻碍居民购房意愿修复。

融资承压和销售低迷，明显压制地产企业的投资、偿债等活动；2021年6月以来，房地产投资增速加速下滑，中资地产美元债收益率明显抬升。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低迷，截至2023年10月，地产投资负增长已持续近24个月。房企债券信用风险事件发生频率也进一步攀升，中资地产美元债指数由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%，5年期BBB+中资房企美元债到期收益率10月中旬一度近6%、较2020年同期抬升近4个百分点。

二问：地产发展新模式或如何推进？

为了防止地产转型的“硬着陆”，2022年下半年起，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。为了适应地产供需关系发生的重大改变，7月份政治局会议及之后的国常会均提出适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部、住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地；9月一线城市跟进，调整优化房贷利率下限等，二、三线城市政策出台更加频繁，涉及优化住房信贷，降低购房门槛、降低二手房交易成本等。从销售数据来看，政策对二手房供需均有提振，对新房销售和房企拿地的提振或仍需一定时间。（详见《稳地产政策的“金九银十”》）

长期视角看，支撑过往地产高速增长的基本面或已改变，地产行业发展亟待寻求新模式。从长期需求来看，地产购置面积与新增城镇人口走势较为吻合，而新增城镇人口与人口自然增长率、出生人口数量亦相关。2016年以来，人口自然增长率回落下，新增城镇人口数量也明显下滑，2022年为646万人，明显低于2016年的2600多万人，或指向地产行业供需关系已发生重大变化。从居民杠杆视角来看，以我国2022年人均GDP为标准，与其他主要海外经济体相比，我国家庭杠杆率处于较高水平、为61%，叠加疫情冲击可支配收入增长放缓、房价收入比提升，或使居民潜在购房能力下降。

“房住不炒”的基调下，“以人定房”或是后续地产发展新方向。近年来，多个重要会议均强调“房住不炒”、“地产新发展模式”。7月政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”的情况下，近期住建部部长指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理机制；或指向后续一是对人口净增地区、人口大省加大相关政策支持、加快建设保障住房体系，二是满足居民高品质住房需求，对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目或是后续政策支持重点。

三问：海外地产模式有何经验？

海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系和商业化住宅市场。

德国住房市场以租赁为主,其人均住房拥有率较低，多数德国居民通过租赁住房解决居住需求。根据德国联邦统计局数据，2018年德国平均住宅拥有率仅为46.5%，柏林、汉堡等主要城市的住宅拥有率分别为17.4%和23.9%。德国联邦政府通过重点发展房屋租赁市场、制定政策调节供需和抑制需求来规范房地产行业的发展。综观德国住房保障体系建设历程，1950年后，德国聚焦解决弱势群体的住房保障问题、承担保障性住房建设责任，后续逐渐放开保障性住房的供给渠道、回归市场，运用市场机制积极引导社会力量建设、运营和管理社会住房，而政府则侧重加强监管、适时调控。

德国保障性住房长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度和财政支持的共同作用。法律方面由金融、税收和租赁等制度共同约束保障，在供给端适当遏制地产行业的投资回报率的同时，建立完备的住房保障制度，并加以货币住房补贴支持。住房补贴由联邦和州政府共同承担，既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴，也有对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。

新加坡住房市场以组屋为主。1960 年以来，新加坡逐步形成了“以组屋为主，以行政公寓、私人住宅为辅”的住宅体系，“居者有其屋”的目标基本达成。截至2022年，新加坡房屋自有率达89.3%；其中“组屋”可以类比于保障房，与“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房体系。2022年建屋发展局组屋占新加坡住房市场72%，且建屋发展局房产存在较大价格优势，其价格约为非有地私有房产70%。

新加坡政策性住房体系以中央公积金为基础，由政府、建屋局、银行及新加坡居民多部门协同构建。组屋由新加坡建屋发展局（HDB）统一发展建造，产权归政府所有。建屋发展局为政府独资机构，职责涵盖组屋规划、设计、土地开发、建设、住房资格审查及分配、管理和维护等。截至2022年，HBD 已提供111万套住宅房产，目前主要以四室为主，且近年四室及五室大房型数量呈上升态势，2022年二者累计占总组屋比例达66%。此外政府以政治和财政承诺的形式提供支持，并辅以立法，帮助早期组屋制度有效落地。

新加坡政府从财政及法律两方面为保障性住房提供支持。法律保障方面，1966年新加坡发布《土地征收法》，此后新加坡国有土地占比大幅提升，截至2006年新加坡政府拥有的土地占比近90%。国有土地主要是由政府直接管理和控制，公有土地则是由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局等掌握和使用。财政支持方面，1968年新加坡推出“中央公积金核准建屋计划”，为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴，提升其购房能力。目前中央公积金制度要求55岁以下缴存率达37%，其中普通账户基金可以提取用于购买住房。中央公积金局（CPF）将中央公积金中（90%-95%）用于购买政府特别债券（SSGS），政府出售债券所得资金的一部分再以2.5%优惠贷款的形式提供给建屋局，由建屋局用于组屋建设和向组屋购房人发放利率为2.6%的贷款。此外，政府还向部分人群提供住房补贴政策。

经过研究，我们发现：

（1）2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、并在“买涨不买跌”下进一步加强。融资承压和销售低迷，明显压制地产企业的投资、偿债等活动。

（2）为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。而长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，后续地产发展新方向，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制；二是建立房屋开发为全生命周期管理机制。

（3）海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系。其保障性住房体系长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度的约束保障和对居民购房和住房的财政补贴支持。

参考文献：

[1]刘威.新加坡公共住房与相关制度协调的经验及借鉴[J].中国房地产,2020,(30).

[2]金双华,于征莆.浅析德国住房保障制度体系[N].中国社会科学报

[3]王德强,张灿迎.德国社会住房制度对中国发展保障性租赁住房的启示[J].城乡建设,2023(02).

[4]王阳.德国住房租赁制度及其对我国住房租赁市场培育的启示[J].国际城市规划,2019,34(05).

[5]王阳,洪晓苇,李知然.德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示[J].国际城市规划,2021,36(04).

[6]张双双,张灿迎,郭蔚.新加坡组屋制度及其启示[J].城乡建设,2023,(04).

二、 政策跟踪

（一）稳地产：央行表示供需两端综合施策维护地产平稳运行，广州公积金认房不认贷

要闻：11月10日，国家金融监督管理总局召开学习贯彻中央金融工作会议精神专题研讨班暨监管工作座谈会。11日，新华社记者访住房城乡建设部党组书记、部长倪虹，发布标题为《构建房地产发展新模式 推动房地产高质量发展》。13日，中国人民银行金融稳定局发布专栏文章《有效防范化解金融风险 牢牢守住不发生系统性风险的底线》。14日，广州住房公积金管理中心发布了关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知。15日，厦门市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》。

来源：部委网站、地市网站

近期，多部委针对稳地产再发声。本周，住房城乡建设部部长表示，房地产调控要因城施策、精准施策、一城一策；并提出下一步构建房地产发展新模式、实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设这“三大工程”。国家金融监督管理总局召开学习贯彻中央金融工作会议精神专题研讨班暨监管工作座谈会，提出促进金融与房地产良性循环。大力支持超大特大城市“平急两用”公共基础设施、城中村改造、保障性住房等“三大工程”建设。中国人民银行金融稳定局发布专栏文章《有效防范化解金融风险 牢牢守住不发生系统性风险的底线》，明确表示要从稳妥处置高风险集团和高风险金融机构、全面清理整顿金融秩序、有效防范化解重点领域风险、建设完善金融稳定保障体系等四方面保持地产平稳运行，并提出“从供需两端综合施策，维护房地产市场平稳运行、融资平稳有序”。

地方地产政策优化或接近尾声。本周，广州再次优化公积金政策及住房认定政策。一是住房公积金实行“认房不认贷”；二是规定对于家庭名下住房套数计算的问题；三是对部分人群的首付比例调整，即对购买我市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例从30%下降至20%。厦门全域取消限购政策并优化住房认定政策，规定在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格（商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外），并适时调整优化思明区、湖里区首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率下限等。

（二）民营经济发展局：打造六个平台服务民营经济发展

要闻：11月13日，国家发展改革委民营经济发展局局长魏东在新华社推出的“中国经济圆桌会”大型全媒体访谈节目上首次代表民营经济发展局发声。11月后，陕西、新疆、浙江、云南、安徽、湖北等地发布若干措施加快民营经济高质量发展。

来源：省政府网站、新华社

本周，国家发展改革委民营经济发展局首发声，提出围绕政策、交流、合作、监测、评估、宣传搭建六个平台，为民营企业提供优质服务，为民营经济高质量发展积极拓展空间。国家发展改革委民营经济发展局局长表示，民营经济发展形势呈现边际改善态势，突出表现为第二产业民间投资增速持续回暖，私营企业工业增速总体稳定，民营企业进出口增速明显好于整体水平，但也存在一些困难和挑战，需要在下一步工作中持续推动解决。2023年下半年以来，各省促进民营经济的政策陆续出台，11月份以来先后有江西、湖南、新疆、浙江、云南、天津、河南、湖北等省市（自治区）出台促进民营经济健康发展的政策。

（三）稳外资：央行修订《境外机构投资者境内证券期货投资资金管理规定》

要闻：商务部办公厅11月8日发布《关于请做好内外资不合理 差别待遇专项清理工作的函》。11月10日，中国人民银行、国家外汇管理局对《境外机构投资者境内证券期货投资资金管理规定》进行了修订，形成了《境外机构投资者境内证券期货投资资金管理规定（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。证监会近日发布《首发企业现场检查规定（修订草案征求意见稿）》、《首次公开发行股票并上市辅导监管规定（修订草案征求意见稿）》、《关于加强证券期货业标准化工作的指导意见》，加码监管。

来源：部委网站、中国政府网

近期，稳外资政策频出。境外投资方面，本周《境外机构投资者境内证券期货投资资金管理规定（征求意见稿）》发布。从修订内容看，《规定（征求意见稿）》进一步简化登记手续、进一步优化账户管理、进一步简化汇兑管理、进一步便利外汇风险管理。其中，《规定（征求意见稿）》拟取消QFII/RQFII在外汇局办理资金登记的行政许可要求。

商务部发布《商务部办公厅关于请做好内外资不合理差别待遇专项清理工作的函》，提出对含有内外资不合理差别待遇内容的规定及措施进行专项清理。清理事项包括在内外资平等准入领域设置或采取针对外资的限制性措施，对外资企业经营活动造成障碍或形成负担；通过限定“品牌”或以“外资品牌”为由排斥或歧视外资企业及其产品或服务，以及对外资企业及其产品或服务享受政策设置额外条件。

（四）部委动态：八位部长接受访谈，对下一阶段的经济工作进行解读

要闻：近期，《经济日报》连续刊发权威访谈，采访8位部长，解读下一阶段经济工作怎么干。

数据来源：经济日报

近期，国家发展改革委、工业和信息化部、财政部等八位部长接受访谈，对下一阶段的经济工作进行解读。其中，住建部部长表示，地方发展新模式，一是要要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；二是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

风险提示

1.经济复苏不及预期。海外形势变化对出口拖累加大、地产超预期走弱等。

2. 政策落地效果不及预期。债务压制、项目质量等拖累政策落地，资金滞留金融体系等。

注：本文选自国金证券于2023年11月21日发布的证券研究报告：《房地产新模式：如何理解“以人定房”？》，证券分析师：赵   伟（执业S1130521120002）zhaow＠gjzq.com.cn

侯倩楠 houqiannan＠gjzq.com.cn